عندما يفكر العراقيون في شراء منزل، لا يقتصر الأمر على مساحة العقار وسعره فقط. طبيعة السكن نفسه تلعب دوراً حاسماً. تُظهر نتائج استطلاع حديث أُجري في بغداد أن قرار الشراء اليوم يرتبط ارتباطاً وثيقاً بمستوى الخدمات المتاحة، الخصوصية، القدرة المالية، وطبيعة الحي السكني.

أغلبية واضحة تفضل السكن المستقل

تشير الأرقام إلى أن السكن المرتبط بالأرض لا يزال الخيار المفضل للأغلبية. أشار نحو 83% من المشاركين في المسح إلى تفضيلهم للسكن المستقل بكافة أشكاله. وتصدر المنزل المنفصل الخيارات بنسبة 46.6%، تلاه "التاون هاوس" بنسبة 35%، بينما جاءت الشقق في بنايات تقليدية بالمرتبة الأخيرة بنسبة 16.7%.

لكن عند سؤال المشاركين عن نوع العقار الذي يمكنهم "شراؤه فعلياً" وفق قدراتهم، اختار 43.1% المنزل التقليدي المستقل، في حين برزت الوحدات داخل المجمعات السكنية كخيار واقعي لـ 27% منهم. وتوضح هذه الأرقام أن العزوف عن الشقق ليس مطلقاً؛ فالأشخاص الذين يفضلون الشقق يفضلونها غالباً داخل مجمع سكني متكامل، مما يشير إلى أن الطلب هنا مدفوع بخدمات المجمع أكثر من الشقة بحد ذاتها.

المساحة المطلوبة والتصميم

رغم أن 72.2% من المشاركين أوضحوا أن المساحة التي يستطيعون تحمل تكلفتها لا تتجاوز 150 متراً مربعاً، إلا أن متطلباتهم التصميمية ظلت عالية. فقد اشترط 73.3% وجود ثلاث غرف نوم أو أكثر، وأكد نحو 60% على أهمية توفر حمامين.

على مستوى التصميم، فضل 41.2% المطبخ المغلق مقارنة بـ 29.6% للمفتوح. ويبحث الغالبية (92.5%) عن وحدات جاهزة ومكتملة التشطيب لتجنب تكاليف وأعباء البناء الإضافية. أما المساحة الخارجية (مثل الحديقة أو الساحة الخاصة) فكانت المطلب الأهم لـ 59.8%، وهو ما يفسر الاهتمام المتزايد بالـ "تاون هاوس" كخيار وسطي يوفر مساحة خارجية واستقلالية بسعر أقل من الفلل.

الخدمات: الكهرباء أولاً

أثبت عامل الخدمات أنه محرك رئيسي في قرارات الشراء. وضع 52% من المشاركين توفر الكهرباء المستمرة (أو وجود مصدر بديل) ضمن أهم خمسة متطلبات للمنزل الجديد، بل واعتبرها 26.1% "الشرط الأهم" على الإطلاق متفوقة على كل الخيارات الأخرى. وينسحب هذا بوضوح على أسباب اختيار المجمعات السكنية؛ حيث برر 50.5% ممن فكروا بالسكن فيها ذلك بضمان موثوقية الخدمات (وتحديداً الكهرباء)، ثم توفر الأمن بنسبة 30.5%.

عائق السعر وآليات التمويل

رغم الجاذبية الواضحة للمجمعات السكنية، يبقى السعر هو التحدي الأكبر. نحو 48.8% لم يفكروا بالسكن في مجمع، وكان السبب الرئيسي هو السعر الإجمالي المرتفع (34.8%)، وصعوبة تأمين الدفعة الأولى.

من الناحية المالية، صرح 73.3% أن ميزانيتهم الواقعية تقل عن 150 مليون دينار عراقي. وأغلب المشاركين لا يمكنهم دفع أكثر من 15% كدفعة أولى، مع التزام شهري يفضلون ألا يتجاوز 600 ألف دينار. أما آليات التمويل المفضلة، فتركزت في أقساط المطور العقاري (39.4%) والدفع النقدي (31.8%)، في حين كان دور القروض المصرفية محدوداً جداً ولم يتجاوز 11.6%.

الفروق العمرية وسلوك المستأجرين

تختلف التفضيلات بوضوح بين الفئات العمرية. الفئة الشابة (25–34 عاماً) أكثر تقبلاً وأنماط السكن الحديثة؛ إذ أبدى 33.2% منهم رغبة في الشراء داخل المجمعات السكنية، كما تقبلوا فكرة الشقق بشكل أكبر. في المقابل، يميل معظم من هم فوق 55 عاماً إلى المنزل التقليدي المستقل.

من جهة أخرى، برز المستأجرون كشريحة نشطة تبحث عن التغيير. عبر 43.2% منهم عن بحثهم الجدي عن منزل خلال الأشهر الستة الماضية. واللافت أن 55.4% من المستأجرين يفضلون "التاون هاوس"، كونه يقدم لهم الاستقلالية التي يفتقدونها في الشقق المؤجرة بسعر واقعي.

معايير اختيار الحي السكني

عند سؤال المشاركين عن الأحياء المفضلة في العاصمة، تصدرت المنصور، زيونة، واليرموك القائمة. لكن أسباب هذا الاختيار تركزت حول البيئة الهادئة والشوارع المشجرة (40.4%)، الأمن والسلامة (33.7%)، والقرب من العائلة (28.3%). أما سعر العقار كمعيار لاختيار المنطقة فتراجع إلى 9.4%، وتشير هذه النتائج إلى أن تفضيل المنطقة يرتبط أولاً بخصائص الحي والبيئة المحيطة، بينما تظهر الاعتبارات المالية بصورة أوضح عند الانتقال من التفضيل إلى قرار الشراء.

الخلاصة

تؤكد بيانات الاستطلاع أن المشتري العراقي يبحث عن معادلة واضحة: مساحة مستقلة، خدمات يومية لا تنقطع، وبيئة آمنة. التحدي الحقيقي أمام المطورين العقاريين لا يكمن في الاختيار بين بناء الفلل أو الشقق، بل في تصميم منتجات سكنية تلبي هذه المتطلبات بأسعار وخطط دفع تلائم الدخل الحقيقي للعائلات.